Imóvel até 30 salários mínimos precisa de escritura?

Resposta curta: nem sempre. Para imóveis de menor valor, a lei permite comprar sem escritura pública — o que reduz custos. Mas há um detalhe importante sobre qual valor conta. Veja como funciona.

Resposta direta

Nem sempre. Para imóveis de até 30 salários mínimos, o art. 108 do Código Civil dispensa a escritura pública — o contrato pode ir a registro, reduzindo o custo de cartório. O ponto de atenção é qual valor entra nessa conta; veja abaixo.

A regra do art. 108 do Código Civil

O art. 108 do Código Civil estabelece que a escritura pública é essencial para negócios com imóveis de valor superior a 30 salários mínimos. Com o salário mínimo atual (R$ 1.621), isso equivale a cerca de R$ 48.630.

Ou seja: imóveis até esse valor podem ser transferidos por instrumento particular (sem escritura pública), salvo exceções previstas em lei. É o caso de muitos imóveis de menor valor, regularizações e negócios particulares.

Atenção: vale o valor fiscal, não o do contrato

O entendimento predominante dos cartórios e do STJ é que o limite considera o valor fiscal do imóvel (valor venal ou avaliação fiscal), e não apenas o valor declarado pelas partes. Assim, mesmo que a compra seja feita por valor inferior a 30 salários mínimos, a escritura pública pode ser exigida se a avaliação fiscal ultrapassar esse limite.

Se o cartório exigir escritura

Caso o Registro de Imóveis exija escritura pública para registrar o negócio:

Solicite a nota devolutiva com a justificativa formal da exigência.
Verifique o valor venal e a avaliação fiscal do imóvel.
Analise se a exigência está de acordo com o art. 108 do CC.
Persistindo a dúvida, um advogado pode avaliar a impugnação pelo procedimento de dúvida registral.

Dispensar escritura não dispensa o registro

Mesmo sem escritura pública, o registro no Cartório de Registro de Imóveis continua necessário: é ele que efetivamente transfere a propriedade para o comprador. Some o registro (e o ITBI) ao planejar a compra — veja o custo total.

Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica. Regras e valores podem variar por comarca e ao longo do tempo — confirme no cartório e, se precisar, com um advogado.

Perguntas frequentes

Imóvel de baixo valor precisa de escritura pública?

Pelo art. 108 do Código Civil, a escritura pública é obrigatória para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos (hoje ~R$ 48.630). Até esse valor, a compra e venda pode ser feita por instrumento particular — ou seja, a escritura pública pode ser dispensada.

Vale o valor do contrato ou o da avaliação?

O entendimento predominante dos cartórios e do STJ é que vale o valor fiscal do imóvel (valor venal / avaliação), e não apenas o valor declarado pelas partes. Por isso, mesmo um negócio fechado abaixo de 30 salários mínimos pode exigir escritura se a avaliação fiscal ultrapassar esse limite.

Dispensar a escritura dispensa o registro?

Não. A dispensa da escritura pública não elimina o registro: somente o registro no Cartório de Registro de Imóveis transfere de fato a propriedade para o comprador.

O cartório está exigindo escritura mesmo abaixo de 30 salários mínimos. O que faço?

Peça a nota devolutiva com a justificativa formal, confira o valor venal/avaliação fiscal e verifique se a exigência está de acordo com o art. 108 do CC. Persistindo a dúvida, um advogado pode avaliar a impugnação pelo procedimento de dúvida registral.

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